佛山城市利好打造禅城旧改

时间:2019-07-07

  

佛山城市利好打造禅城旧改

  据他介绍,村中还有一大片的厂房亟待改造。在新政策的引导下,对“工改商”类土地有一系列的产业扶持要求,譬如规定需建计容面积16%的服务型公寓,住宅、类住宅均不可超过计容面积的20%。这意味着深村等城中村的旧厂房改造必须要留足产业扶持空间。

  全市层面的城市更新规划也已出台,为禅城城市更新工作提供纲领。在去年底佛山市国土资源和城乡规划局发布的《佛山市城市更新专项规划(2016—2035)(征求意见稿)》中,佛山就已提出利用城市更新优化城市布局结构。其中,佛山将加快形成“1+2+5”组团式发展格局,优先对中心城区禅城等范围内的更新对象进行更新改造。

  “现在是实施城市更新的最好时机,也是提升辖区城市面貌、发展经济的良好机遇。”禅城区一位镇街负责人表示,在今后城市更新、“三旧”改造过程中,各部门、各村必须将农村的短期和长远发展结合起来,既要考虑农村的短期收入、股份分红,更要考虑农村的长远可持续发展,要通过城市更新(“三旧”改造)提升环境,使村民实实在在地享受到城市发展带来的好处。

  为城市更新设政策、立规矩,并结合实际激励各方参与城市更新,在这些方面,禅城一直在探索适合区域实际的路子,并在其中频频吸引到市场的目光。

  6月28日,一张大红纸张贴在禅城区石湾镇街道湾华村村委会旁,这是面向全体村民的一张邀请函。6月30日上午,就在被贴着红色邀请函的大楼内,富力湾华旧村改造咨询中心正式揭幕。当天,那里红色的花篮一字排开,所有一切都衬托出一派喜气的景象。

  不久前,禅城印发了《佛山市禅城区关于进一步推进旧村庄(居)改造的实施意见》等一系列关于城市更新(“三旧”改造)的实施细则指导文件,成为社会关注的焦点。

  在《禅城区2019年“三旧”改造年度实施计划项目表》上,显示今年禅城区计划开启54个“三旧”改造项目,涉及简村、深村、里水村、镇安、东升、弼唐等数十条村,未来将释放32宗商住地。2019年“三旧”改造项目共计改造规模达到近5000亩,其中启动项目有49个,计划完成项目有5个。

  但只要一方不让步,项目便有可能“卡壳”。在城市更新中撬动各方参与,平衡各方利益显得尤为重要,这是城市更新项目能否顺利向前迈进的关键点。

  村居的城市更新需求更加不容忽视。禅城区现在共有54个行政村、384个自然村,宅基地规模约2万亩,其中核心区域范围内宅基地(城中村)约6000亩。据统计,目前已纳入标图建库范围、有改造意向的旧村庄(居)改造项目有祖庙果房、简村、南庄贺丰等13个,占地面积2771亩。

  事实上,早在2016年禅城出台的“77号文”,已对城市更新项目国有土地使用权出让收入分配方案进行了优化,对特定条件下的土地收储,规定了区、镇(街道)、村(居)集体的利益分配比例,全面调动了镇街、村居参与城市更新的积极性。

  随后,佛山市自然资源局禅城分局到一镇三街陆续开展政策宣讲,并印发《图解禅城区城市更新政策》等,为各方开展城市更新提供指引。

  “作为9号文、39号文等政策的补充和延伸,禅城最近公布的一系列新政策,用系统性思维,以击破一些改造难点,同时确保城市更新的速度与规范性、有序性之间的平衡。”佛山市自然资源局禅城分局有关负责人说。

  在城市更新的过程中,政府希望城市环境面貌得以提升,产业从中顺利转型升级,开发商追逐利润,原业主盼望获得可持续收入……社会各方都怀着不同诉求,参与到项目开发中。

  近年来,开发商进村步伐频频,在越来越多的城中村里,都可看到开发商活跃的身影。他们在村里开设项目咨询中心,在祠堂里派糖提升好感度,甚至包下一个体育馆大发慰问金……

  如果从相关的介绍以及禅城密集出台城市更新政策的举动来诠释其背后的意义,可以印证,这是禅城“三旧”改造进一步驶向纵深的需求。

  与此同时,一个旧改项目的落地,往往要持续三五年时间,期间有不少“变数”。禅城的新政策设定了市场主体退出机制,在实施方案表决通过率未能在3个月内达到90%及以上,拆迁补偿协议签订率未能在2年内达到90%及以上,市场主体要退出项目,各方要重新选定市场主体,给“难产”的项目带来出路。

  在前一轮的“三旧”改造过程中,村民的意识已不再一味强调分红“落袋为安”,而是实现了从“种房子”到“种物业”的改变。“金碧花园、兆阳广场等物业,都是村中物业,这些物业收益每年不会分光分剩,而是提留一部分,为区域产业发展等铺路。”蔡伟森说。

  这一现象进一步验证了城市更新中的市场选择,从侧面看,城市更新给禅城带来了巨大的想象力。

  事实上,禅城从2007年开始正式探索“三旧”改造,12年来,禅城在旧改上利用政策撬动,探索出不少独有经验,曾改出多个“全国之最”。此次通过政策的不断升级,禅城将进一步释放政策红利,撬动各方参与城市更新,并通过空间格局再造,为禅城的高质量发展提供支撑。

  一些轨道交通上的地块,尤为值得关注。其中就有深村村仁和、仁五股份合作经济社项目,该项目规模约44亩。事实上,早前禅城公布的城市深村旧改控规显示,这里未来将释放13宗商地,并规划有轨电车经过,地铁3号线深村站就在地块的附近。

  “禅城正在加大改革创新力度,不断深化和完善政策体系,鼓励、引导旧改土地通过市场化的改造开发,找到新的发展出路,并为参与城市更新的社会主体营造合作共赢的政策氛围。”佛山市自然资源局禅城分局有关负责人说。

  以禅城的老城区祖庙街道为例,其作为佛山市中心城区的核心街区,辖区面积仅21.5平方公里,人口密集,土地资源紧缺。如何优化用地结构,提高土地集约利用效率,通过城市更新寻找发展载体,探索城市发展空间,是增强街道发展实力的“必答题”。

  据了解,禅城的张槎、佛山老城、季华路城市大客厅、澜石等片区,将通过统筹规划,强化政府主导作用,鼓励集中连片实施更新,带动基础设施建设和城市功能优化,促进地区经济整体提升。

  “三旧”改造一路走来,在城市更新的新发展背景下,禅城正以坚定步伐进行新探索,打造禅城旧改的“2.0版本”。

  对于项目利益的“一口吃光”还是“养肥了吃”,禅城各村已达成共识。“产业部分也是我们非常重视的,这是未来很长一段时间,村民是否能获得可持续收入的问题。”石湾镇街道湾华村党支部书记陈力纯告诉记者,湾华村也有一宗靓地,地块面积达243亩,位于地铁2号线号线交汇处南侧,周边学校林立、配套完善。

  从全国范围看,各地城市都在探索城市更新的路径,而在土地面积并不辽阔的佛山市中心城区,禅城区、镇、村对存量用地改造、城市空间格局再造有着更为迫切的需求。

  早于十数年前,随着公共设施的逐步完善,深村周边由村变为城,而2017年深宁路开通以来,深村周边路网得以进一步完善,土地越来越受市场青睐。

  而在《佛山市禅城区关于进一步推进旧村庄(居)改造的实施意见》(佛禅府〔2019〕35号)新政策中,对于旧村居的改造方式,该意见进一步放开了协议出让的限制。这里面有三个路径:一可协议出让给集体经济组织或其全资子公司;二可协议出让给集体经济组织与公开选取的市场主体成立的合作公司;三可交由公开选取的市场主体开发。

  一系列新政策正逐渐被消化、吸收、接受,而在新政策的余波下,在季华路和岭南大道这两条对禅城发展至关重要的城市中轴线上,在未来贯穿整个城市的地铁轨道上,正酝酿着一场轰轰烈烈的城市更新运动。

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